Михаил Кальницкий - историк, исследователь киевской старины.
Специально для "Первое экскурсионное бюро" .

Коллективная собственность на жилые здания имела место в старом Киеве еще в позапрошлом веке. Но поначалу это было обычное право собственности юридического лица (учреждения или акционерного общества), которое предоставляло жилье в аренду. Лишь на рубеже 1900-х – 1910-х годов сложилась форма домовладения, подобная хорошо известным всем читателям жилым кооперативам.

Причиной тому стал, прежде всего, значительный рост стоимости земли в центральной части города в конце XIX столетия. Из-за этого отпала возможность владения собственным жильем для людей «среднего класса» с постоянным доходом, но без значительных капиталов, – для служащих, преподавателей, адвокатов, офицеров и т.п. Раньше они могли себе позволить возведение небольших деревянных особняков неподалеку от центра. Но теперь умеренные цены на землю сохранились только на окраинах. Платить же по несколько сот рублей за квадратную сажень (4,55 кв. м) на лучших улицах, сооружать там нарядные особняки или многоэтажные доходные дома – все это стало привилегией весьма зажиточных киевлян. А строительство в кредит инвесторы практиковали главным образом для коммерческой застройки, налагавшей на владельца множество обязанностей и забот.

«Среднему классу» оставалось пользоваться арендованным жильем. При этом, конечно, арендатор испытывал на себе все колебания рынка недвижимости. При любых условиях цены на квартиры держались на высоком уровне, поглощая едва не треть семейного бюджета. И вдобавок сугубо бытовые отношения между нанимателем и владельцем не всегда складывались идеально.

Но вот было предложено удобное и выгодное решение жилищной проблемы для лиц среднего достатка. Речь идет о домостроительстве на принципах кооперирования. В нашем городе начало ему было официально положено 21 мая 1909 года. Именно тогда был утвержден губернской властью устав «Первого Киевского общества квартировладельцев». В уставе было отмечено:

«1. Для доставления своим членам возможности приобретать в собственность отдельные здоровые и гигиенически устроенные квартиры учреждается Первое киевское общество квартировладельцев. Район деятельности общества распространяется на г. Киев.

2. Сообразно указанной в параграфе 1-м цели обществу предоставляется: а) арендовать, строить и приобретать в собственность на общих основаниях недвижимые имущества, необходимые для целей общества; б) выдавать и получать векселя, закладывать имущество общества у частных лиц и в кредитных учреждениях г. Киева, согласно требованиям их уставов; в) вступать в договоры и обязательства с посторонними лицами и учреждениями в поставке ими для общества разных строительных и прочих материалов...

7. Вступающий в члены общества вносит: а) вступную плату в размере 25 коп. и б) 25 % стоимости квартиры в доме Общества, остальные же 75 % стоимости квартиры с причитающимися на них процентами в размере, по постановлению общего собрания, выплачиваются ежемесячными взносами...

19. Средства общества образуются из: а) вступной платы; б) паевых взносов в частичном или полном размере стоимости квартиры; в) ежемесячных выкупных платежей; г) обязательных ежемесячных взносов на расходы по содержанию дома, как-то: уплата городских и земских повинностей, страховка дома, наем дворника и швейцара и др. расходы...

20. Делами общества управляют: а) Общее собрание членов и б) Правление...»

Особенностью устава была система ограниченной ответственности: за какие бы то ни было обязательства общества каждый его член отвечал только в размере собственного уплаченного взноса. Любопытное средство применялось против неаккуратных плательщиков: если кто-то задолжал более чем за два месяца, его квартиру предоставляли в аренду другому лицу до тех пор, пока должник не рассчитается, после этого он снова мог возвратиться в свое жилье.

Вскоре на перспективный путь вступили и другие. В предреволюционные годы существовало уже свыше десяти обществ квартировладельцев с такими же примерно уставами (одно из них, основанное в 1916 году, именовалось вполне по-современному «Товариществом Первой киевской кооперации паевых квартир»). Наверное, наибольшей активностью в достижении своих целей отличалось «Второе Киевское общество квартировладельцев» с 28-процентным предварительным взносом, основанное в феврале 1910 года. Его пайщики многим были обязаны энергичному председателю правления – гражданскому инженеру Владимиру Максимову. То, что общество возглавлял профессиональный строитель, давало дополнительные преимущества.

«Второе общество» издало брошюру-отчет «Дома на паях», в которой поделилось с киевлянами накопленным опытом. Вот некоторые фрагменты из этой брошюры:

«Осуществляются дома на паях так: лица, желающие иметь хорошую здоровую квартиру за возможно меньшую цену, при возможно меньших единовременных денежных затратах, соединяются в общество, складывают свои сбережения и строят себя дом с таким расчетом, чтобы каждый участник мог иметь в нем для себя квартиру по своим средствам и вкусу. Выстроенный таким образом дом принадлежит обществу как юридическому лицу, пайщики же владеют каждый своей квартирой на основании особого договора, гарантирующего все главные права, присущие полной собственности: право пользоваться, эксплуатировать, продавать, передавать по наследству, – все это вечно, пока дом будет принадлежать обществу, членом которого будет состоять квартировладелец. Для некоторых пайщиков, не могущих сразу внести всей стоимости избранной квартиры, общество занимает под залог своей недвижимости деньги, необходимые для постройки дома, и предоставляет пайщику таким образом возможность постепенно, месячными взносами, погашать свой долг. Такова основная идея дома на паях.

Выполнялась она до сих пор инженером Максимовым следующим образом. Инженер Максимов подыскивает усадьбу, по цене и расположению соответствующую наибольшему спросу, и, закрепив ее за предприятием, составляет эскизный план застройки усадьбы с точным обозначением границ отдельных квартир и примерным расположением комнат. Далее Максимов выбирает подрядчика, наиболее соответствующего характеру данного дела, определяет цену постройки дома и, сложив ее с стоимостью усадьбы и проч. расходами, сопряженными с постройкой дома, – определяет стоимость всего дела. Эта сумма распределяется по квартирам в зависимости вот их рыночной ценности, и таким образом получаются размеры тех паев, которые придется вносит пайщикам, желающим сразу оплатит всю стоимость желаемой квартиры...

Усадьба приобретается и постройка возводится на суммы, внесенные пайщиками за свои квартиры, причем необходимо иметь по крайней мере 28 % от стоимости всего дела, чтобы можно было закончить постройку без особого риска и переплаты в виде процентов по займам. Поэтому каждый пайщик должен внести сразу не менее 28 % от стоимости избранной им квартиры согласно расценке инженера Максимова...

В Киеве паевые дома и собственные квартиры приобрели такую популярность, что в последнее время даже землевладельцы принимают их в уплату за свою усадьбу, подрядчики за свой подряд, архитекторы за свой труд, комиссионеры за свои хлопоты. Капиталисты обеспечивали иногда свой заем не закладной, а паями на квартиры. Чтобы пояснить, насколько велик спрос на паевые квартиры, необходимо привести следующие примеры перепродажи квартир. Пайщик Б. приобрел квартиру до постройки дома, заплатив 1148 рублей в виде первоначального 28 % взноса; когда же дом был готов только вчерне, г.Б. перепродал свою квартиру с отступными за 2000 руб., получив таким образом 852 рубля барыша за 6 месяцев, что составляет свыше 130 % годовых. Пайщик С. уплатил 1800, перепродал за 2500... Пайщик В. внес за квартиру 600, получил 1500. Генералу М., внесшему 1500, дают за квартиру 4000 и т.д.»

Далее брошюра свидетельствовала, что все взносы, которые регулярно платил пайщик, в сумме не превышали 2/3 платы за аренду аналогичной по размеру и расположению квартиры. Если же член общества сам сдавал от себя какие-то помещения (на что имел, по согласованию с правлением, полное право), то остальная часть квартиры оказывалась в его пользовании практически задаром. «Жизнь в доме на паях, – утверждала брошюра, – покойнее и дешевле, чем в наемной квартире и даже в особняке. По сравнению с особняком квартировладелец свободен от постоянных забот о ремонте, возни с дворником и полицией, и в то же время все это обходится квартировладельцу дешевле уже потому, что общество является крупным хозяином, которому, как известно, всегда все обходится дешевле, чем мелкому». В конце концов, член общества в случае необходимости всегда мог отказаться от своей квартиры и, как минимум, немедленно сполна получить назад свой пай – если не было возможности продать квартиру с прибылью.

Все эти неопровержимые выгоды воплотились в многочисленных сооружениях, возведенных по кооперативному принципу. Среди них можно назвать дома или целые комплексы по нынешним улицам Ивана Франко, 17 (ныне на реконструкции); Бассейной, 3; Пушкинской, 39 и другие.

 Иногда в списках квартировладельцев можно встретить фамилию кого-то из известных архитекторов. Это позволяет предположить, что данный специалист причастен к строительству здания. Так, среди жителей паевого дома по Чеховскому переулку, 6 (возведенного в 1911 году по заказу Бульварно-Кудрявского общества квартировладельцев – название от соседней Бульварно-Кудрявской улицы, нынешней Воровского) был зодчий Дмитрий Торов. А один из красивейших домов Киева времен модерна – по улице Костельной, 9 (по более давней нумерации № 6) – был построен на средства «Общества квартировладельцев-домосовладельцев», в состав учредителей которого входил техник-строитель Абрам Трахтенберг.

Дом по Костельной, 9

Как видно из отчетов этого «Общества», большинство квартир имело от 3 до 5 жилых комнат, а стоимость паев за них составляла соответственно от 6882 до 15485 рублей – суммы, вполне доступные для «среднего класса», при том, что эффектно украшенный дом находился буквально в самом центре Киева.

Отчет «Общества квартировладельцев-домосовладельцев»

Не всегда строительство проходило «без сучка и задоринки». Тот же Трахтенберг, например, высказывал неудовольствия тем, как поступил инженер Владимир Максимов с проектом дома по нынешней улице Красноармейской, 18 – так называемого «малого пассажа». Это сооружение Трахтенберг проектировал по заказу «Второго общества квартировладельцев», но Максимов сделал в проекте такие переделки, что техник отказался отвечать за них. Он обнародовал печатное разъяснение своей позиции, перечислив несообразности измененного проекта и утверждая: «Проект мало обдуман и разработан, и исправление его, так же, как и технических условий, обойдется больших денег. Строительное отделение городской управы, говорят, осмеивало проект... Почти обо всем вышеизложенном я заявлял Максимову, но последний просил пока не возбуждать этих вопросов до полной организации дела, обещая принять впоследствии меры к исправлению погрешностей... Когда проект был утвержден, политика г. Максимова по отношению ко мне приняла определенный оборот. Придя в управу для получения проекта, я услышал от делопроизводителя, что проект мне не может быть выдан ввиду получения от г. Максимова и части членов правления заявления, что я заменен другим архитектором...»

«Малый пассаж» по Красноармейской, 18

Впрочем, практически все бывшие паевые дома, включая и «малый пассаж», оказались вполне крепкими и надежными. Их по сей день успешно эксплуатируют нынешние хозяева. А кооперативное строительство, начавшееся у нас 100 лет назад, стало одним из самых распространенных способов обеспечения жильем жителей столицы Украины.